เตรียมตัวลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ได้กำไรดี
ด้วยตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตอย่างต่อเนื่องเพราะมีคนต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่พื้นที่อยู่อาศัยกลับลดลง ไม่ว่าจะเป็นขาย-ปล่อยเช่า พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซื้อ-ขายบ้านมือสอง จึงล้วนมีแนวโน้มเติบโตสูงด้วยกันทั้งสิ้น นอกจากนี้ การลงทุนประเภทนี้สามารถใช้เทคนิค OPM (Other People’s Money) ด้วยการขอสินเชื่อผู้ประกอบการมาเป็นเงินตั้งต้นลงทุน
วิธีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยมากแล้วก็จะมีอยู่ 4 ประเภทด้วยกัน ได้แก่ ลงทุนทำบ้านปล่อยเช่า ลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ลงทุนกับบ้านมือสอง และลงทุนทำอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า
ลงทุนทำบ้านเช่า
การลงทุนสร้างบ้านเช่าเป็นหนึ่งวิธีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมมาก โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีคนอยู่อาศัยหนาแน่น เช่น ย่านธุรกิจ สถานศึกษา หรือโรงงาน ฯลฯ เพราะเป็นธุรกิจที่สร้างความมั่นคง ลงทุนเพียงครั้งเดียว แต่ได้รับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอ ถือเป็นธุรกิจแบบ “เสือนอนกิน” อย่างไรก็ตาม ก่อนที่จะเริ่มลงทุนและขอสินเชื่อผู้ประกอบการบ้านเช่าก็ควรพิจารณาให้รอบคอบและเตรียมตัวให้พร้อม เพื่อหลีกเลี่ยงการขาดกำไรหรือขาดทุน
1) สำรวจความคุ้มค่าจากตลาด
ก่อนจะทำบ้านเช่าซึ่งต้องใช้เงินในการลงทุนสูงระดับหนึ่ง ไม่ว่าจะซื้อหรือสร้างบ้านขึ้นใหม่ ต้องพิจารณาความเป็นไปได้ที่จะมีคนมาเช่าบ้าน โดยคุณสามารถสำรวจตลาดบ้านเช่าและอพาร์ทเม้นท์ก่อนได้ว่าพื้นที่พื้นที่นั้นมีความต้องการที่อยู่มากแค่ไหน และราคาค่าเช่าเฉลี่ยประมาณเท่าไร ทั้งนี้ อย่าลืมคำนวณค่าใช้จ่ายที่จะลงทุนกับค่าเช่าว่ากี่ปีจึงจะคุ้มทุน
2) วางแผนก่อสร้าง เขียนแบบ และหาผู้รับเหมา
วิธีการวางแผนก่อสร้างควรเริ่มต้นหลังจากตัดสินใจว่าพื้นที่หรือบ้านเช่านั้นสามารถทำกำไรได้ และคุ้มค่า โดยให้คิดค่าเช่าและตีเป็นงบประมาณในการก่อสร้างก่อน ซึ่งหลังจากนั้นคุณก็สามารถนำไปคุยกับสถาปนิกหรือคนเขียนแบบได้เพื่อให้เขาออกแบบสร้างหรือปรับปรุงบ้านตามงบประมาณที่ตั้งไว้ได้ และสิ่งที่ทำต่อไปก็คือการหาผู้รับเหมา โดยการเอาแบบแปลนที่ได้ไปคุย ขอใบเสนอราคา เลือกผู้รับเหมา และทำสัญญาว่าจ้างก่อสร้างเพื่อที่คุณจะนำเอกสาร ได้แก่ โฉนด แบบแปลน สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง ไปยื่นขอสินเชื่อ
3) เตรียมเงินก้อนแรก
หากเป็นในกรณีสร้างบ้านขึ้นใหม่เพื่อปล่อยเช่า คุณต้องเตรียมเงิน
ก้อนแรกสำหรับการก่อสร้างโดยประมาณ 10 – 20% เช่น การลงเสา การเทปูนโครงสร้างอาคาร เป็นต้น เพราะธนาคารจะไม่ปล่อยสินเชื่อให้คุณก่อนที่จะมั่นใจว่าคุณจะสร้างบ้านจริง ดังนั้น คุณจึงควรสอบถามและตกลงกับผู้รับเหมาว่างวดแรกต้องก่อสร้างอะไรบ้าง และมีค่าใช้จ่ายจำนวนเท่าไร หรือในกรณีที่คุณซื้อบ้านใหม่ คุณก็ควรเตรียมเงินประมาณ 10 – 20% ของราคาประเมิน โดยขึ้นอยู่กับวงเงินที่จะกู้ได้
4) รวบรวมเอกสาร
เอกสารที่คุณต้องเตรียมสำหรับขอสินเชื่อผู้ประกอบการบ้านเช่านั้นก็เหมือนกับการขอสินเชื่อบ้านทั่วไป ซึ่งต้องมีเอกสารส่วนบุคคล เอกสารทางการเงิน และเอกสารหลักประกัน ซึ่งเอกสารหลักประกันที่ต้องเตรียม มีดังนี้
- โฉนดที่ดิน พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า
- ใบอนุญาตก่อสร้าง
- แบบแปลนอาคาร (ชุดที่ได้รับอนุญาต)
- กู้ปลูกสร้าง = ใบเสนอราคา หรือสัญญารับเหมาก่อสร้าง พร้อมสำเนาบัตรประชาชนผู้รับเหมา
- กู้ซื้อ = สัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมสำเนาบัตรประชาชนผู้ขาย / รายรับ-รายจ่ายของโครงการ ย้อนหลัง 3 เดือน / เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อาคาร
ลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
สำหรับการปรับปรุง ต่อเติม หรือพัฒนาโครงการฯ ให้น่าเข้าอยู่อาศัยหรือน่าลงทุนด้วยมากยิ่งขึ้นนั้น ต้องใช้เงินทุนในการพัฒนาค่อนข้างสูง จึงไม่สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่อผู้ประกอบการอื่นได้ นอกจากสินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ และจะขอสินเชื่อประเภทนี้ได้ ผู้ยื่นกู้จะต้องแสดงแผนการพัฒนา และหลักฐานยืนยันโครงการจริง การเตรียมตัวลงทุนกับโครงการจึงเหมือนล้อกันไปกับการรวบรวมหลักฐานขอสินเชื่อ
1) สำรวจสิ่งที่จะพัฒนา
การขอสินเชื่อประเภทที่อยู่อาศัยหรือผู้ประกอบการนั้นมีขั้นตอนค่อนข้างมาก อีกทั้ง การยื่นสินทรัพย์จำนองก็ไม่สามารถติดจำนองซ้อนได้ ดังนั้น เมื่อจะขอสินเชื่อผู้ประกอบการพัฒนาโครงการจึงควรสำรวจสิ่งที่ต้องการปรับปรุงหรือก่อสร้างทั้งหมด เพื่อนำมาประเมินค่าใช้จ่าย นำไปเขียนแบบแปลน และหาผู้รับเหมาต่อไปในครั้งเดียว
2) เขียนแบบแปลน หาผู้รับเหมา และประเมินราคา
เมื่อสำรวจสิ่งที่ต้องพัฒนาในโครงการฯ แล้วเสร็จ ขั้นต่อมาคือการหาช่างเขียนแบบหรือสถาปนิกเพื่อเขียนแปลนในการก่อสร้างและนำไปขออนุญาตก่อสร้าง จากนั้นก็นำไปหาผู้รับเหมาเพื่อให้เขาประเมินราคาออกเป็นงวดๆ รวมทั้งให้ร่วมมือกับผู้รับเหมาเพื่อทำแผนก่อสร้างให้ชัดเจน และทำสัญญาว่าจ้าง เพื่อเป็นหลักฐานในการยื่นขอสินเชื่อพัฒนาโครงการต่อไป
3) เตรียมเงินก้อนแรก
เงินก้อนแรกที่ต้องเตรียม จะได้จากการประเมินราคากับผู้รับเหมา ซึ่งสิ่งที่ต้องเตรียมจริงๆ ก็เหมือนกับการสร้างบ้านทั่วไป นั่นคือ เงินสำหรับก่อสร้างงวดแรก หรือสำหรับงานก่อสร้างโดยประมาณ 20% นอกจากนี้ เนื่องจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอาจมีค่าใช้จ่ายหลายส่วนมากกว่าการสร้างบ้านปกติ คุณจึงควรเตรียมเงินสำรองอื่นๆ สำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วย
4) รวบรวมเอกสาร
เอกสารส่วนบุคคลและเอกสารทางการเงินทั้งในนามบุคคล ไม่ได้แตกต่างจากเอกสารที่ใช้ยื่นขอสินเชื่อบ้านทั่วไป แต่หากเป็นนิติบุคคล ต้องยื่นเอกสารอื่นๆ รวมทั้งยังมีเอกสารหลักประกันที่ต้องแสดงเพิ่มเติม ดังนี้
- กรณีเป็นนิติบุคคลแสดงใบจดทะเบียนบริษัท ใบจดทะเบียนการค้า สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ ที่ระบุวัตถุประสงค์สามารถกู้เงิน ค้ำประกันเงินกู้ และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หนังสือรับรองบริษัทฯ จากกระทรวงพาณิชย์ และรายงานในการประชุมผู้ถือหุ้น (ที่ระบุขอกู้เงินจากธนาคาร)
- สำเนาโฉนดที่ดิน พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า
- แบบพิมพ์เขียวของอาคารที่ใช้ก่อสร้าง (ฉบับจริงชุดประทับตราฯ) 1 ชุด
- แผนการดำเนินการทั้งโครงการ แผนการขาย แผนการก่อสร้าง ประมาณการด้านการเงิน Financial Feasibility
- สัญญาจ้างรับเหมาก่อสร้าง / หนังสือเสนอราคาค่ารับเหมาก่อสร้าง
- หลักฐานแสดงฐานะทางการเงินของผู้ขอกู้ / เงินสมทบ
- ใบขออนุญาตปลูกสร้างฯ
- ใบขออนุญาตจัดสรร / ใบยื่นคำขออนุญาตจัดสรร
ลงทุนกับบ้านมือสอง
ตลาดบ้านมือสองในปัจจุบันเติบโตอย่างกว้างขวางและได้รับความนิยมขึ้นเป็นอย่างมาก เพราะใช้เงินลงทุนที่น้อยกว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น หลายคนนิยมซื้อบ้านมือสองเพื่อนำมาปรับปรุงและขายทำกำไรทันที หรือหลายคนก็นิยมปล่อยเช่าทำกำไรอย่างต่อเนื่อง โดยวิธีการเตรียมความพร้อมอย่างคร่าวๆ ก็มี ดังนี้
สิ่งที่ต้องเตรียมตัวเพื่อขอก็มีขั้นตอนดังนี้
1) ตรวจสอบความถูกต้องทางกฎหมาย
เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตเมื่อขอสินเชื่อผู้ประกอบการบ้านมือสองหรือเมื่อเป็นเจ้าของบ้านแล้ว คุณควรตรวจสอบความถูกต้องและข้อกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับตัวบ้าน เช่น กรณีบ้านยังติดจำนอง ให้ผู้ขายดำเนินการไถ่ถอน กรณีชื่อผู้ขายกับเจ้าของโฉนดเป็นคนละคน เพราะอาจเป็นการหลอกขายสินทรัพย์ผู้อื่น กรณีมี “ผู้บุกรุก” ที่ต้องใช้อำนาจศาลขับไล่ หรือกรณีที่บ้านอยู่ในเขตเวรคืน เป็นต้น ทั้งหมดนี้คุณควรตรวจสอบให้ดีก่อน โดยการสอบถามผู้ขาย เพื่อนบ้าน หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
2) ทำสัญญาจะซื้อจะขายและขอโฉนด
เมื่อจะยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านมือสอง สิ่งที่ธนาคารต้องการนอกเหนือจากเอกสารส่วนบุคคลและเอกสารการเงินแล้ว ในส่วนเอกสารหลักประกัน ธนาคารจะขอสัญญาจะซื้อจะขายและโฉนดบ้านด้วย โดยในสัญญาจะซื้อจะขาย คุณควรตรวจสอบข้อตกลงหรือระบุราคาที่ตกลงซื้อขาย เงินมัดจำ หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ให้ครบถ้วน ชัดเจน
3) เตรียมเงินก้อนแรก
การขอสินเชื่อบ้านมือสอง ธนาคารจะให้วงเงินสูงสุด 100% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินสินทรัพย์ ดังนั้นคุณควรเตรียมเงินสำหรับมัดจำและเงินดาวน์ประมาณ 10 – 15% รวมทั้ง ค่าธรรมเนียม อีกราว 5% รวมประมาณ 20% ของราคาประเมิน นอกจากนี้ ยังควรเตรียมเงินสำรองสำหรับการตกแต่งหรือซื้อของอีกด้วย
4) รวบรวมเอกสาร
สำหรับการลงทุนกับบ้านมือสอง ก็มีสินเชื่อที่เฉพาะเจาะจงคือ สินเชื่อผู้ประกอบการบ้านเช่า โดยมีเอกสารที่ต้องเตรียม ได้แก่
- เอกสารส่วนตัว เช่น บัตรประจำตัวประชาชน /ทะเบียนบ้าน / ทะเบียนสมรส /ใบเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี) เป็นต้น
- กรณีนิติบุคคลต้องยื่นเอกสารสำคัญของบริษัท เช่น หนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท / รายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5) / หนังสือบริคณห์สนธิ (บอจ.2) / งบการเงิน / รายงานการประชุมผู้ถือหุ้น
- หลักฐานทางการเงิน เช่น สลิปเงินเดือน, หนังสือรับรองเงินเดือน, หลักฐานการชำระภาษี, บัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน เป็นต้น
- รายการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่น้อยกว่า 20 รายการ
- โฉนดที่ดิน พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย
- กรณีซื้อทรัพย์ NPL แสดงหลักฐานเพิ่มเติมได้แก่ สำเนาประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี
ลงทุนทำอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า
ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ได้รับความนิยมมากยิ่งกว่าธุรกิจบ้านเช่า เพราะอพาร์ทเม้นท์สามารถรับผู้เช่าได้มากกว่า ทำรายได้ได้สูงกว่า และคุ้มค่ากว่าในระยะยาว โดยเฉพาะในเมืองใหญ่หรือย่านธุรกิจ ย่านสถานศึกษา ยิ่งมีแนวโน้มเติบโตและคืนทุนไม่นาน ทั้งนี้ การจะลงทุนให้คุ้มและดำเนินการขอสินเชื่อให้ผ่านได้ต้องเตรียมตัว ดังนี้
1) ประเมินความคุ้มค่า วางแผนก่อสร้าง และหาผู้รับเหมา
ก่อนจะลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์ซึ่งมีจุดประสงค์เพื่อทำกำไร คุณต้องพิจารณาความคุ้มค่าของการลงทุนให้แน่ใจก่อน เพราะการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์นั้น นอกจากจะต้องใช้เงินทุนสูงแล้ว ยังมีขั้นตอนและกระบวนการก่อสร้างหลายขั้นตอนและยาวนาน เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนครั้งนี้จะคุ้มค่า
สิ่งต้องทำโดยทั่วไป ได้แก่ การหาทำเลที่เหมาะสมติดกับสถานที่ที่ผู้คนอาศัยหรือจำเป็นในการดำรงชีวิต หรือมีการเดินทางสะดวก การสำรวจตลาดห้องเช่าหรือหอพักว่ามีจำนวนห้องว่างไม่เกิน 20% เพื่อดูความต้องการที่พักในบริเวณนั้นๆ รวมถึงการวางแผนก่อสร้างโดยการคำนวณพื้นที่ที่สามารถก่อสร้างได้จริง และพื้นที่ต่อหน่วยอาศัยว่าจะคิดค่าเช่าเท่าไร ทำหรือปล่อยเช่ากี่หน่วยจึงจะคุ้มค่า เป็นต้น
เมื่อได้จำนวนหน่วยที่จะปล่อยเช่าและวางแผนก่อสร้างว่าต้องการอย่างไรแล้ว ก็เข้าสู่ขั้นตอนเขียนแปลนและหาผู้รับเหมาเพื่อขออนุญาตก่อสร้าง ประเมินค่าก่อสร้าง และทำสัญญาว่าจ้างก่อสร้างต่อไป
2) ตรวจสอบข้อจำกัดในการก่อสร้างและความถูกต้องของอาคาร
ในการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ หอพัก หรืออาคารให้เช่าประเภทอื่นๆ ซึ่งถือเป็นอาคารที่อาจก่อสร้างหลายชั้น คุณควรตรวจสอบข้อกำหนดการก่อสร้างในพื้นที่นั้นๆ ว่าสามารถสร้างความสูงได้ไม่เกินเท่าไร ต้องห่างจากอาคารโดยรอบระยะเท่าใด รวมทั้ง ให้ผู้มีความรู้ตรวจสอบแผนการก่อสร้างให้ถูกต้องตามหลักการก่อสร้างอาคารสำหรับที่อยู่อาศัย ฯลฯ
3) เตรียมเงินก้อนแรก
สำหรับสินเชื่อผู้ประกอบการอพาร์ทเม้นท์ โดยทั่วไป ธนาคารจะให้วงเงินสูงสุดโดยรวมมูลค่าก่อสร้างและที่ดินไม่เกิน 80% โดยบางธนาคารจะอาจให้วงเงินค่าก่อสร้างได้ถึง 100% ซึ่งหมายความว่า หากคุณเป็นเจ้าของที่ดินเอง คุณก็จะได้เงินทุนเต็มขั้น ทั้งนี้ คุณต้องมั่นใจก่อนว่าอพาร์ทเม้นท์ที่ลงทุนไปจะสามารถสร้างกำไรได้ นอกจากนี้ ต้องไม่ลืมว่าธนาคารจะอนุมัติเงินกู้ให้ก็ต่อเมื่อดำเนินการก่อสร้างไปแล้ว 20% ดังนั้น คุณจึงควรเตรียมเงินสำหรับการก่อสร้างในงวดที่ 1 – 2 ซึ่งสามารถตกลงกับผู้รับเหมาได้
รวบรวมเอกสาร
- เอกสารส่วนตัว เช่น บัตรประจำตัวประชาชน /ทะเบียนบ้าน / ทะเบียนสมรส /ใบเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี) เป็นต้น
- หลักฐานทางการเงิน เช่น สลิปเงินเดือน, หนังสือรับรองเงินเดือน, หลักฐานการชำระภาษี, บัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน เป็นต้น
- โฉนดที่ดิน พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า
- ใบอนุญาตก่อสร้าง
- แบบแปลนอาคาร (ชุดที่ได้รับอนุญาต)
- กู้ปลูกสร้าง = ใบเสนอราคา หรือสัญญารับเหมาก่อสร้าง พร้อมสำเนาบัตรประชาชนผู้รับเหมา หรือ
- กู้ซื้อ = สัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมสำเนาบัตรประชาชนผู้ขาย / รายรับ-รายจ่ายของโครงการ ย้อนหลัง 3 เดือน / เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อาคาร
- กรณีนิติบุคคล ต้องยื่นเอกสารสำคัญของบริษัท เช่น หนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท / รายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5) / หนังสือบริคณห์สนธิ (บอจ.2) / งบการเงิน / รายงานการประชุมผู้ถือหุ้น
สรุป
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แม้จะต้องใช้เงินทุนในการลงทุนสูง อาจต้องเหนื่อยหนักในช่วงตั้งต้น แต่ผลจากการลงทุนประเภทนี้นั้นมั่นคง ต่อเนื่อง และยาวนาน หากวางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบคุณก็จะสามารถทำกำไรจากสินทรัพย์เหล่านี้ได้ตลอด ทั้งนี้ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถขอสินเชื่อได้ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยต่ำ โดยเฉพาะสินเชื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทำให้การลงทุนประเภทนี้ได้รับความนิยมจากนักลงทุนที่หวังกำไรจากสินทรัพย์ที่จับต้องได้
